住宅类建筑机电设计优化——鸡肋or鸡翅?

2019-05-15

    一、行业现状


    伴随着国家“房地产调控政策”的稳步推进和持续加码,国内住房市场的供需关系正在发生深刻的变化,这种变化在一定程度上促使了各房地产开发商不断地将注意力由“开源”转向“节流”。这种转移催生了一大批以“成本优化”为核心的第三方咨询、优化公司。


    目前,众多的第三方咨询公司的主营业务是建筑、结构优化,单独承接机电优化的很少--尤其对住宅类建筑,几乎没有。造成这一现象的主要原因有两个:


    第一,房地产商方面,成控部门过于关注“可见成本”,即一次投资额。机电系统的造价在项目总投资额中的占比往往较低(根据不同项目性质,约在15%~20%之间),故而不受重视。


    第二,咨询公司方面,由于长期没有稳定的业务流,自然会减少机电优化方面的人力投入和技术研究,导致技术成果的积累速度放缓,业务进一步流失,形成恶性循环。


    久而久之,住宅类建筑的机电设计优化就慢慢地变成了市场中的鸡肋--食之无味、弃之可惜。


    问题一:节省成本 = 节省一次投资?


    问题二:机电优化产生的隐形收益怎么用成本的概念来评价?


    二、变革观念挖掘潜力


    住宅类建筑的机电设计优化真的是鸡肋吗?在回答这个问题之前,首先需要反思下述两个问题:


    问题一:节省成本 = 节省一次投资?


    问题二:机电优化产生的隐形收益怎么用成本的概念来评价?


    首先,机电专业不同于建筑、结构专业的最大特点是--系统投入运行后,每天都得花钱!所以,“节省成本 = 节省一次投资”这个公式不适用于评价机电设计优化工作,而应该引入“建筑全生命周期机电成本”概念。


    其次,根据小编多次的“设计回访”经验,对于住宅类建筑,交房过程及后期物业管理中,业主投诉最多的问题,非“水”即“电”。 若能做好机电设计的优化工作,减少业主投诉,提升项目“口碑”,将带来巨大的隐形收益,这些收益远不止几十万、几百万的一次投资节省额所能比的。


    综上所述,只要我们用更全面的指标来考核,住宅类建筑的机电设计优化就一定不是鸡肋。


    三、住宅类建筑机电设计优化的两大原则与三项对策


 原则之一:坚持预算资源的合理分配--轻消防、重平时(消防系统的设计以满足审图和满足验收为控制目标,富余的设计坚决砍掉);


 原则之二:紧抓运行节能、少盯材料配件。


    机电优化三项对策:砍、省、抠!


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    砍:砍为上策,主要针对冗余的、非必要的机电系统,一律砍掉;省:省为中策,主要针对设备本身,省的途径有两条,一是“数量”、二是“容量”;抠:抠为下策,包括管材、管径、配件规格、材料品牌等末端部分。


    四、住宅类建筑机电设计优化的新模式探讨


    传统的机电设计优化,都是在施工图完成之后进行的【结果优化】。这种模式弊端很多,其中,最突出的就是优化阻力大、优化周期长。如果把优化工作的介入时间点提至施工图开始前【过程优化】,则可以在更多方面提升优化能效。


    新、旧优化模式的特点对比:

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    总结:


    一言以蔽之,永远要根据具体项目的特定条件来进行成本优化配置。成本是活的,不是死算,更不是死抠一次投资。要切记项目开发投入的初衷--成本投入只为创造价值、获得利润。


    住宅类建筑的机电设计优化不是鸡肋。奋斗吧,骚年,你可以把它变成“奥尔良烤翅”的。


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